I Bentsebrugata 13 F-J er det bygd soverom i sokkeletasjen (det gråmalte feltet), og terrenget er senket for å få plass til vinduene. Dette privatiserer friområdet mellom bygget og Akerselva, hvor det er regulert inn en gang- og sykkelvei.
Oslo Elveforum og Miljøforeningen Akerselvas Venner har for andre gang påklaget rammetillatelsen for Bentsebrugata 13 F-J, der Plan- og bygningsetaten (PBE) har gitt tillatelse til ombygging og påbygging av eksisterende bygningsmasse.
Bakgrunnen er følgende:
I 1990 regulerte bystyret i KDP Akerselva miljøpark inn en gang- og sykkelvei i friområdet på elvesiden av Bentsebrugata 13 F-J. Den er så langt ikke blitt etablert. Bentsebrugata 13 F-J har i 2019–2021 blitt ulovlig påbygd og ombygd fra næring til bolig. Monteringen av soveromsvinduer og senkingen av terrenget i den forbindelse gjør det i praksis umulig å etablere den regulerte gang- og sykkelveien.
Privatiseres
Endringene fører til at det regulerte friområdet langs elva privatiseres, noe som er i strid med føringene i KDP Akerselva miljøpark. Kjøreatkomstene til eiendommen beslaglegger allerede store deler av friområdet langs elva. Påbygget er dessuten i strid med retningslinjen i § 13.3 Vassdrag i Kommuneplan 2015 om at det ikke bør oppføres ny bebyggelse innenfor en sone på minimum 20 meter fra elva.
Rammetillatelsen ble opphevet av Fylkesmannen
PBE ga i september 2018 tillatelse til ombygging og påbygging av eiendommen. Oslo Elveforum og Miljøforeningen Akerselvas Venner påklaget vedtaket.
Fylkesmannen i Oslo og Viken konkluderte i oktober 2019 med at klagen har ført fram og opphevet kommunens vedtak om å gi rammetillatelse til ombygging og påbygging av eksisterende bygningsmasse. «Kommunen må behandle saken på nytt», skrev Fylkesmannen i brevet til PBE.
Da ingenting skjedde hos PBE, samtidig som ombyggingen til boliger fortsatte for fullt, tok de to foreningene saken opp med Byrådsavdeling for byutvikling i juni 2020 og etterlyste en oppfølging av Fylkesmannens vedtak. Byrådsavdelingen ba allerede to dager senere PBE besvare henvendelsen fra elveforeningenes og orientere foreningene om den videre behandlingen av saken. Først 22. mars 2021 fikk foreningene et brev fra PBE. Der sto det at et nytt vedtak ville bli fattet innen kort tid.
Ny rammetillatelse
Den 6. april 2021 ga PBE tiltakshaver en ny rammetillatelse, der etaten ikke på noen måte forsøker å imøtegå elveforeningenes argumenter. PBE nøyer seg med å uttale at «vi vurderer» at etableringen av vinduer i sokkeletasjen ut mot Akerselva «ikke […] er problematisk med tanke på privatisering av utearealene», og at en eventuell fremtidig gang- og sykkelvei ikke vil «påvirkes, da veien vil bli utformet som en tydelig offentlig trase og det ikke vil være noen tvil om at den er allment tilgjengelig».
Fordi dette boligprosjektet er et kroneksempel på hvordan det ikke bør gjøres, og et alvorlig brudd på retningslinjen i kommunedelplanen om at privatisering av rekreasjonsområdene må unngås, har de to foreningene i et brev til PBE av 27. april 2021 påklaget rammetillatelsen av 6. april 2021.
Utbygger har felt en rekke trær ulovlig i kantsonen langs Akerselva. Dette bildet viser hvor omfattende trefellingen er, og at all undervegetasjon er fjernet i elveskråningen.
I 2018 og 2019 vedtok bydelsutvalgene i bydelene Gamle Oslo, Grünerløkka, Sagene og Nordre Aker henstillinger til byrådet om å gi Akerselva miljøpark et sterkere vern og oppgradering som rekreasjonsområde. Initiativet kom opprinnelig fra Bydel Sagene.
Konkret foreslo bydelene at miljøparken burde få endret vernestatus, fortrinnsvis som landskapsvernområde, alternativt ved at føringene i Kommunedelplan (KDP) Akerselva miljøpark inkluderes i kommuneplanens arealdel når denne skal revideres. Bydelene ønsket også en langsiktig og helhetlig plan for forvaltning og oppgradering av miljøparken. Initiativet ble oversendt byrådet for videre oppfølging.
Byrådets oppfølging
Saken ble fulgt opp i de rødgrønnes byrådsplattform for 2019–2023, der det heter at «byrådet vil […] styrke vernet av Akerselva miljøpark», og i brev av 7. januar 2020 fra Byrådsavdeling for miljø og samferdsel (MOS) til Bymiljøetaten (BYM): «MOS ber Bymiljøetaten om å vurdere bydelsutvalgenes forslag om å endre vernestatus for området og om å utarbeide en langsiktig og helhetlig plan for forvaltning og oppgradering av Akerselva miljøpark.»
Bymiljøetatens svarbrev av 5. mai 2020 ble unntatt offentlighet da Oslo Elveforum og Miljøforeningen Akerselvas Venner samme måned ba MOS om innsyn i dokumentet.
I byrådets forslag av oktober 2020 til planprogram for kommuneplanens arealdel ble saken omtalt slik: «Akerselva med store natur- og kulturverdier renner gjennom noen av de tettest befolkede bydelene i Oslo. […] Det skal utredes om det langsiktige vernet av Akerselva […] bør styrkes ytterligere.»
Bydel Sagene purret i februar 2021 Byrådsavdeling for byutvikling og Byrådsavdeling for miljø og samferdsel på en tilbakemelding på bydelenes brev av 2018 og 2019. Purrebrevet ble av Byrådsavdeling for byutvikling (BYU) 16. april 2021 videresendt Plan- og bygningsetaten (PBE) «som rett adressat». BYMs brev av 5. mai 2020 ble samtidig oversendt PBE som vedlegg. Ettersom BYUs brev m/vedlegg ble sendt i kopi til Bydel Sagene, ble Bymiljøetatens brev fra 2020 nå offentlig tilgjengelig.
I brevet av 5. mai 2020 sier Bymiljøetaten seg «enig i bydelenes beskrivelse av situasjonen med at stadig nye reguleringsplaner undergraver Akerselva miljøpark og er i strid med bestemmelser og retningslinjer i kommunedelplanen. Vi har inntrykk av at Plan- og bygningsetaten i varierende grad legger vekt på kommunedelplanen. Det kan skyldes at planen er gammel (vedtatt av bystyret i 1990), vurderes som utdatert eller at intensjonene og føringene er tatt inn i kommuneplanen. Det understreker behovet for et styrket bevaringsregime for miljøparken.»
Tommelen ned for landskapsvernområde
Bymiljøetaten har vurdert forslaget om landskapsvernområde, men mener at det ikke er riktig verneform for Akerselva. Etaten peker på at både verneforskrift og forvaltningsplan som regel er ganske restriktive i tradisjonelle landskapsvernområder, og skriver: «I Akerselva miljøpark må det i store deler drives en park- og bymiljøskjøtsel. Det betyr bl.a. at det blir behov for å hogge enkelte trær og fjerne/rydde annen vegetasjon. I deler av parken er det også plener som slås, turveg som brøytes/feies osv. Det byr på utfordringer i et landskapsvernområde, og er nok også delvis i konflikt med grunnprinsippene i denne verneformen.»
Foto: Erik Østlyngen
Et alternativ til å bruke naturmangfoldloven er, slik som foreslått av bydelene, å ta føringene i KDP Akerselva miljøpark inn i en revidert arealdel av kommuneplanen, skriver Bymiljøetaten.
Kommunedelplanen må revideres
Bymiljøetaten mener at KDP Akerselva miljøpark er for lite forpliktende, at bestemmelsene i planen er for svake, dvs. ikke tilstrekkelig omfattende, og at det er behov for en revisjon og styrking av kommunedelplanen.
BYM skriver videre: «Viktige tema som kantsoner og byggefrie soner mot elva, turveg, vegetasjon og biologisk mangfold generelt samt elva som bylivsgenerator, klimabuffer og fordrøyer av flomvann er ikke med. Temaene omtales til en viss grad i retningslinjene, men de er bare veiledende. Vår anbefaling er derfor at det startes et arbeid med å revidere kommunedelplanen for å få et kraftigere verktøy med tydelige, juridisk bindende bestemmelser.»
Bymiljøetaten har ingen sterke synspunkter på om dette skal gjennomføres i form av en ny, revidert kommunedelplan eller en områderegulering. Etaten peker imidlertid på at «i en kommunedelplan kan det legges inn hensynssoner og områder for bevaring, mens områderegulering gir mulighet for ekspropriasjon».
Trenger forvaltningsplan
Foto: Erik Østlyngen
Bymiljøetaten ser også behovet for en overordnet plan for skjøtsel og forvaltning av miljøparken. Det eksisterer i dag ingen helhetlige, gjennomgående retningslinjer eller føringer. Bymiljøetaten mener derfor at bydelenes forslag bør følges opp i form av en forvaltningsplan med et tiltaksprogram, og viser bl.a. til at bydelene har pekt på behov for forbedret vannkvalitet, styrket biologisk mangfold, stille soner, belysning, rasteplasser/toalett, sammenhengende turveinett på begge sider av elva, bedre skilting og oppgradering både av turvei og atkomster til elva. Dette synes også å passe godt inn i en forvaltningsplan. I tillegg bør rassikring, eventuelle badeplasser og rammer for båtbruk (robåt, kajakk) være tema, skriver etaten.
Bymiljøetatens konklusjon
I brevet av 5. mai 2020 konkluderer Bymiljøetaten slik:
«BYM ser behov for et bedre vern av Akerselva miljøpark for å sikre natur-, frilufts- og kulturverdier, og hindre videre nedbygging av elvenære arealer. Vi støtter tanken om å ta bestemmelser fra kommunedelplanen for Akerselva inn i kommuneplanens arealdel, men det bør først skje etter en omfattende revisjon der planen i større grad blir juridisk bindende. Dette kan eventuelt også skje ved en områderegulering. PBE bør få hovedansvaret for denne oppgaven. Det bør også lages en forvaltningsplan med et tiltaksprogram som bør legges til BYM. I disse prosessene er medvirkning fra kommunale aktører, interesseorganisasjoner og private sentralt.»
Gledelig initiativ
Are Eriksen
Are Eriksen (bildet) er leder for Miljøforeningen Akerselvas Venner. Han hilser initiativet om et sterkere vern av Akerselva velkommen:
– Det er flott at bydelene som sogner til Akerselva har gått sammen om å løfte fram denne viktige saken. I likhet med oss har de sett hvordan presset på arealene langs Akerselva har økt de siste årene, og spesielt etter at Kommuneplan 2015 avsatte store arealer langs elva til utviklingsområder. Bymiljøetatens brev av 5. mai 2020 gir håp om et styrket vern av miljøparken, men det gjenstår å se i hvilken utstrekning PBE og byrådet vil følge opp alle de gode elementene i Bymiljøetatens brev.
Eriksen er enig i Bymiljøetatens vurdering om at regulering som landskapsvernområde etter naturmangfoldloven ikke er veien å gå, og at det vil være bedre med en omfattende revisjon og styrking av KDP Akerselva miljøpark der planen i større grad gjøres juridisk bindende:
– Områdevern etter naturmangfoldloven gir et varig vern, til forskjell fra planer vedtatt etter plan- og bygningsloven, og er dermed i utgangspunktet gunstig, men er i praksis stort sett uegnet innenfor byggesonen. Et eventuelt landskapsvernområde ville bare kunne omfatte en brøkdel av det ca. 2 660 dekar store arealet som i dag omfattes av KDP Akerselva miljøpark, i beste fall partiet langs elvas øvre del fra Maridalsoset til Grandalen. Og selv i det området ville det vært krevende å utarbeide en egnet verneforskrift og en god forvaltningsplan.
Miljøforeningens leder er skjønt enig med Bymiljøetaten i at de bindende bestemmelsene i KDP Akerselva miljøpark er altfor få, og påpeker at selv de få juridisk bindende bestemmelsene som tross alt finnes, til stadighet settes til side, selv om bystyret så sent som i 2015 vedtok at KDP Akerselva miljøpark (1990) fortsatt skal gjelde:
– Retningslinjene i kommunedelplanen om å bevare utsynet til parken og bylandskapet fra viktige utsiktssteder, og om å bevare siktlinjer fra parken til viktige landskapstrekk og bygninger i omgivelsene, er regelmessig blitt brutt. Fire siktsektorer ble vurdert som så viktige at det ble utarbeidet juridisk bindende bestemmelser om byggehøyde for dem i kommunedelplanen. I tre av disse fire siktsektorene er bestemmelsen om byggehøyde brutt. I byggesaker har PBE heller ikke hatt betenkeligheter med å gi dispensasjon fra den bindende bestemmelsen i KDP Akerselva miljøpark om at prosjekter som er i strid med kommunedelplanen eller gjeldende regulering, må behandles som reguleringssak.
Eriksen støtter varmt bydelenes og Bymiljøetatens ønske om en overordnet, helhetlig og langsiktig plan for skjøtsel, forvaltning og oppgradering av miljøparken, og understreker spesielt behovet for grundig kartlegging, vern og styrking av det biologiske mangfoldet i og langs Akerselva. Langs store deler av elva finnes det nesten ikke lenger vegetasjon i kantsonene, bortsett fra enkelte gjenværende større trær som ryker over ende etter hvert som jorda eroderes under trærnes røtter ved flom. Denne utviklingen må reverseres. Miljøforeningens leder påpeker også nødvendigheten av forbud mot ferdsel på øyene i elva i hekketiden for fuglene.
Urovekkende av byrådet
Eriksen avrunder samtalen på følgende måte:
– Det var en gledens dag da byrådserklæringen av 22. oktober 2019 slo fast at byrådet vil styrke vernet av Akerselva miljøpark og ikke vil tillate nye bygg i de byggefrie beltene på 20 meter langs Akerselva. At byrådet 7. april 2020 anbefalte Avantors planer for et 70 meter høyt bygg plassert ute i Akerselvas historiske løp, og lot Bymiljøetatens brev av 5. mai 2020 om styrket vern av Akerselva bli liggende et helt år før brevet ukommentert, dvs. uten noen føringer for oppfølgingen av brevet, ble oversendt PBE, er imidlertid illevarslende.
Nå gjenstår det å se om byrådet virkelig leverer på løftene, sier han.
– Det burde være en selvfølge at løftene innfris i den nye arealdelen av kommuneplanen, og at arbeidet med å styrke vernet av Akerselva miljøpark ikke skyves ut i det uvisse. Byrådet kan ikke vente med å ta inn bindende bestemmelser i kommuneplanens arealdel til en ny kommunedelplan eller områderegulering for Akerselva miljøpark er utarbeidet og vedtatt.
Bymiljøetaten har fått i oppdrag av Byrådsavdeling for miljø og samferdsel å utrede hvordan Schweigaards gate og Nylandsveien bør utformes i fremtiden, herunder spørsmålet om å rive hele eller deler av Nylandsveien og gjenåpne Akerselva.
I brev til byrådsavdelingen av 16. mars 2021 kommer Oslo Elveforum og Miljøforeningen Akerselvas Venner med innspill til utredningsarbeidet. Foreningene anbefaler at det utredes to hovedkonsepter for Nylandsveien i konseptvalgutredningen:
Rive Nylandsveien på hele strekningen fra Dronning Eufemias gate til Hausmanns bru
Rampe Nylandsveien sørfra ned i Biskop Gunnerus’ gate på vestsiden av Akerselva og rive Nylandsveien på resten av strekningen nordover til Hausmanns bru
– Allerede i 2001 vedtok bystyret at «Akerselva gjenåpnes helt inn til sporområdet» og ba byrådet «arbeide for å redusere RV 4 trafikken slik at Nylandsveien på sikt kan avvikles». Ønsket om å rive Nylandsveien og gjenåpne Akerselva er blitt gjentatt i vedtak og merknader en rekke ganger de siste 20 årene. Det er på høy tid at planene realiseres.
Dette sa Are Eriksen, leder i Miljøforeningen Akerselvas Venner, da han innledet for bystyrets samferdsels- og miljøutvalg den 2. mars 2021.
Are Eriksen avsluttet slik: – Den hårete visjonen om å gjenskape Oslo middelalderby ble realisert ved årtusenskiftet. Nå må den våte drømmen om å gjenåpne Akerselva virkeliggjøres.
Det er ingen grunn til at dette friområdet skal se slik ut i 2021, ni år etter Avantors løfte om umiddelbart å tilbakeføre landskapet «til sin opprinnelige stand gjennom terrengbehandling og revegetering» etter byggingen av energianlegget som skimtes til venstre på bildet.
Nydalen Energi AS har søkt om utvidelse av konsesjonsområdet for fjernvarme i Nydalen. De ønsker å plassere en høyspent elkjele, en 8 etasjer høy akkumulatortank og 40–80 av inntil 100 energibrønner (200 til 1500 meter dype) i det ødelagte friområdet på fotoet over, og videre innover i skogsbeltet som begynner i høyre billedkant. Miljøforeningen Akerselvas Venner og Oslo Elveforum advarer mot planene.
– Det er helt uakseptabelt at akkumulatortanken og deler av den høyspente elkjelen plasseres i det regulerte friområdet. En plassering nord for energianlegget reduserer utstrekningen av det viktige edelløvskogsbeltet langs vestsiden av Akerselva på permanent basis. Dette skriver de to foreningenei et brev datert 12. februar 2021 til Norges vassdrags- og energidirektorat.
Allemanns as ønsker å rive en del av de verneverdige bygningene ved kulturstedet BLÅ i Brenneriveien 9 ved Akerselva og erstatte disse med en 7 etasjers bygning som skal huse kontor- og kulturlokaler. I dag holder AKKS, en landsomfattende, ideell musikkorganisasjon til i bygningene, som ligger helt innerst på området til uterestauranten på BLÅ.
Allemanns as kontrolleres av Jan Spandow, en av de store eiendomsbaronene i Oslo. BLÅ er medeier i Allemanns as, og skal bli værende i Brenneriveien 9.
I Brenneriveien 9 etablerte Halvor Schou i 1849 sitt mekaniske bomullsveveri med 20 vevstoler kjøpt fra England. Eiendommen ble dermed et av arnestedene for industrialiseringen av Norge. Hele anlegget i Brenneriveien 9 har høy kulturhistorisk verdi og bør bevares. Bygningene på nabotomta i Brenneriveien 11 er ikke verneverdige, og skal rives. Der er det planlagt studentboliger.
Kulturvandalisme
Are Eriksen
I et felles innspillsbrev til PULS Arkitekter AS datert 22. desember 2020 beklager Oslo Elveforum og Miljøforeningen Akerselvas Venner at Plan- og bygningsetaten ikke stoppet planinitiativet i Brenneriveien 9 for tre år siden. Foreningene oppfordrer etaten til å fremme en alternativ plan der bygningene reguleres til hensynssone bevaring kulturmiljø, slik Plan- og bygningsetaten tidligere har sagt de vil gjøre.
– Å rive verneverdige bygninger langs Akerselva er rett og slett kulturvandalisme, sier Are Eriksen (bildet). Han leder Miljøforeningen Akerselvas Venner.
– Kommunedelplan Akerselva miljøpark fra 1990 og Kommuneplanen fra 2015 er utformet for å sikre at slike 1800-tallsbygninger som stamperi-/valselagerbygningen bevares som kulturminner for etterslekten, presiserer Eriksen. Bygningsmassen som foreslås revet, gir området en spesiell tidsdybde som det er viktig å ta vare på, fortsetter han. Eriksen viser også til at den nye bygningen vil ligge innenfor Akerselvas vernesone på 20 meter. Vernesonen er nylig innskjerpet av byrådet.
Prøver seg på nytt
Puls Arkitekter la i 2017 fram et planforslag med en bygning på ni etasjer (nå sju). Byantikvaren advarte i 2017 på det sterkeste mot forslaget om å rive stamperi-/valselagerbygningen og varslet at saken vil bli sendt over til Riksantikvaren for vurdering av innsigelse.
Bydel Grünerløkka tok i 2017 til orde for at Plan- og bygningsetaten burde avvise plansaken slik den forelå, fordi den ikke tok tilstrekkelig hensyn til bevaring av elveområdet langs Akerselva.
I kommundelplan Akerselva Miljøpark er det stilt krav om å bevare utsynet mot byen og fjorden i en bred siktsektor.
Da reguleringsplanen for Treschows gate 16 ble behandlet i bystyret 28. februar 2018, reduserte bystyret byggehøyden for den planlagte skolen med 4 meter for å sikre utsynet mot byen og fjorden over den nye bygningen.
I byggesaken for Bentsebrua skole ser det nå ut som om alle har glemt hvorfor bystyret reduserte byggehøyden.
I et felles brev av 20. desember 2020 til utbygger minner Miljøforeningen Akerselvas Venner og Oslo Elveforum om hvorfor det er så viktig å redusere byggehøyden på skolebygningen, og kommer med forslag til hvordan utsynet i siktsektoren kan sikres.
I brevet minner de to foreningene også om Treschows gate 16s betydning i norsk industrihistorie. Her ble Norges første papirfabrikk bygd. Ole Bentsen fikk i 1686 kongelig privilegium til å starte papirmølle, med enerett til å produsere papir i 15 år.
Driften ved Bentse papirmølle startet opp i 1695. Siden midten av 1800-tallet har virksomheten vært kjent under navnet Bentse Brug. Teglsteinsbygningen som ble oppført i 1850–51, ble først revet da Lilleborgs lagerbygg skulle oppføres på eiendommen på siste halvdel av 1970-tallet.
Når friområdet og turveien skal opparbeides på elvesiden av skolebygget, bør en grave fram eventuelle rester etter Bentse papirmølle ute på odden i elva, skriver foreningene. Her bør stedets industri- og kulturhistoriske betydning markeres, slik Sagene Torshov Historielag lenge har ønsket. Når friområdet er opparbeidet, bør odden få navnet Ole Bentsens park.
Illustrasjon fra supplerende innspillsbrev med turvei lagt under veibrua for Kjelsåsveien og sørover langs Akerselvas østside.
Attivo Bolig Kjelsås AS ønsker å bygge boliger i Kjelsåsveien 160 med et bruksareal på 6 820 m2 slik at samlet bruksareal på de to eiendommene Kjelsåsveien 160 og 162 på Stillatorget blir 10 795 m2. Dette gir en områdeutnyttelse på hele 166 %, dvs. 66 % mer enn gjeldende kommuneplan fra 2015 legger opp til i dette utviklingsområdet. Området har nærhet til Akerselva og badedammen på Frysja. Oslo Elveforum og Miljøforeningen Akerselvas Venner uttalte seg om saken i et felles merknadsbrev datert 7. desember 2020.
I et supplerende brev til Stein Halvorsen Arkitekter AS datert 12. desember 2020 viser de to foreningene til at de i brevet av 7. desember 2020 foreslo å utvide planområdet slik at det også omfatter deler av friområdet, for å sikre gode traseer for turvei og turstier.
I det nye brevet drøftes valget av trasé for den nye turveien inngående. For at turveien skal få planskilt kryssing av Kjelsåsveien, bør den legges under veibrua på østsiden av Akerselva, dvs. der hvor det ble regulert inn en gang- og sykkelvei allerede for 42 år siden.
Av hensyn til det rike naturmangfoldet i vegetasjonsbeltet langs elva videre sørover foreslår de to foreningene å lede turveien inn på den vestre delen av Stillatorget relativt raskt, men her trengs det en befaring med arborist/naturbiolog for å finne fram til den beste traseen. Den grundige gjennomgangen av alternative turveitraseer avsluttes med følgende:
«La oss starte med en felles befaring for å bli enige om hva som er den optimale traseen for turveien, og avslutte det hele med å sikre at denne turveiforbindelsen realiseres gjennom rekkefølgekrav i den nye detaljreguleringsplanen og utbyggingsavtale mellom kommunen og forslagsstiller.»
I det nye brevet påpeker de to foreningene også at utviklingsområdet Kjelsåsveien 160 og 162 vil få en områdeutnyttelse på 100 % dersom bruksarealet for den nye bygningsmassen reduseres til mer beskjedne 2 529 m2, dvs. til 37 % av den bygningsmassen som Attivo Bolig Kjelsås AS ønsker å oppføre.
Dersom bruksarealet reduseres fra 6 820 m2 til 2 529 m2, kan man fjerne de to blokkene som er krysset ut med rødt på illustrasjonen, samtidig som høyden på de fire gjenværende blokkene bare behøver å bli 4 etasjer, dvs. kan reduseres fra henholdsvis 8, 7, 7 og 6 etasjer.
Prosjektillustrasjon av Gullhaug Torg 1 uten Avantors planlagte høyhus på Gullhaug torg.
Gullhaug Torg 1 ligger sentralt i Nydalen og i bydel Nordre Aker. COWI AS har på vegne av Avantor Gullhaug Torg 1 lagt fram planer om å erstatte nåværende bygningsmasse med ny boligbebyggelse med høy arealutnyttelse. Planinitiativet har en samlet utnyttelse på 17 500 m2 BRA. Planområdet ligger nær Akerselva.
Miljøforeningen Akerselvas Venner og Oslo Elveforum har i et felles brev til COWI av 14. desember 2020 kommet med følgende innspill til planarbeidet:
KDP Akerselva miljøparks 30 m brede siktkorridor fra Akerselva til Gullhaug gård, som vil bli blokkert av Avantors 70 m høye bygg i Gullhaug Torg 2 A, bør erstattes av en 25 m bred siktkorridor fra Akerselva til Gullhaug gård langs sørsiden av høyhuset
Den nye siktkorridoren vil samtidig sikre utsyn fra Gullhaug gård til Gullhaug torg og Akerselva i den søndre siktsektoren
Avantor bør trekke bygningsmassen tilbake slik at den nordre siktsektoren kan virkeliggjøres i sin fulle bredde når Riksteatret rives en gang i fremtiden
Utsynet i den nordre siktsektoren bør illustreres også med Riksteatret revet.
I 1966 vedtok kommunen å fylle igjen halve Akerselva fra Lilleborgbrua ned til Bentsebrugata 13 F-J for å kunne etablere park i det grønne området på kartet og forlenge den 3 meter brede (gule) gangveien sørover på østsiden av Akerselva helt ned til Bentsebrua i den offentlige parken på elvesiden av Bentsebrugata 13 F-J. Det ble ikke noe av gangveien på 1960-tallet, men i 1990 regulerte bystyret inn en gang- og sykkelvei i friområdet på elvesiden av Bentsebrugata 13 F-J i KDP Akerselva miljøpark. I 2020 gjør et boligprosjekt i Bentsebrugata 13 F-J det i praksis umulig å etablere denne gang- og sykkelveien.
Enerhaugen Arkitektkontor AS søkte i 2018 om rammetillatelse til bruksendring, ombygging og påbygging av Bentsebrugata 13 F-J på vegne av tiltakshaver B13 utvikling AS. Plan- og bygningsetaten (PBE) ga byggetillatelse, men Miljøforeningen Akerselvas Venner og Oslo Elveforum påklaget rammetillatelsen.
De to foreningene påpekte blant annet at partiet mellom Bentsebrugata 13 F-J og Akerselva er svært trangt, og at innsetting av høye vinduer i kjelleretasjen i praksis umuliggjør at regulert gang- og sykkelvei får universell utforming, ettersom gang- og sykkelveien da vil måtte legges lavere i terrenget siden den må legges helt inntil den nordøstre bygningen hvor det er aller trangest.
Privatiseres
Det ble videre påpekt at bruksendring til bolig vil føre til at det regulerte friområdet langs elva privatiseres, noe som er i strid med føringene i KDP Akerselva miljøpark, at kjøreatkomstene til eiendommen beslaglegger store deler av friområdet langs elva, og at påbygget er i strid med retningslinjen i § 13.3 Vassdrag i Kommuneplan 2015 om at det ikke bør oppføres ny bebyggelse innenfor en sone på minimum 20 meter fra elva.
Foreningene anmodet PBE om å omgjøre vedtaket og be utbygger utarbeide detaljreguleringsplan for boligprosjektet.
Byggetillatelsen oppheves av Fylkesmannen
PBE fastholdt sitt vedtak. Dermed gikk klagen til Fylkesmannen for avgjørelse.
Fylkesmannen i Oslo og Viken konkluderte i oktober 2019 med at klagen har ført fram og opphevet kommunens vedtak om å gi rammetillatelse til ombygging og påbygging av eksisterende bygningsmasse. «Kommunen må behandle saken på nytt», skrev Fylkesmannen i brevet til PBE.
PBE følger ikke opp Fylkesmannens vedtak
Da ingenting skjedde hos PBE, samtidig som ombyggingen til boliger fortsatte for fullt, minnet de to foreningene i brev av 16. juni 2020 PBE om at «Fylkesmannen har opphevet rammetillatelsen» for boligprosjektet, og at «Fylkesmannen har krevd at kommunen behandler søknaden om rammetillatelse til ombygging og påbygging av bygningsmassen i Bentsebrugata 13 F-J på nytt».
Miljøforeningen Akerselvas Venner og Oslo Elveforum orienterte samtidig Byrådsavdeling for byutvikling om at det er «gått nesten 8 måneder uten at PBE har behandlet saken på nytt, og uten at PBE har gitt pålegg om stans i arbeidet. Bygningsmassen er allerede påbygd med én etasje pluss takoppbygg.»
PBE følger ikke opp byrådsavdelingens brev
Byrådsavdelingen tok umiddelbart affære og la i brev til PBE av 18. juni 2020 til grunn at PBE besvarer henvendelsen fra Miljøforeningen Akerselvas Venner og Oslo Elveforum, orienterer de to foreningene om status og videre behandling av saken, og sender byrådsavdelingen en kopi av etatens svarbrev til foreningene.
I et nytt og omfattende brev til PBE av 3. desember 2020 påpeker de to foreningene at «nesten seks måneder etter byrådsavdelingens brev til PBE har etaten verken orientert oss om status eller om den videre behandlingen av omsøkt tiltak».
Etter selv å ha sjekket status i saken finner de to foreningene at PBE har rådet utbygger til å søke om et omfattende sett av dispensasjoner fra arealformål i Kommuneplan 2015, soneplanen og to ulike kommunedelplaner, og fra krav i KDP Akerselva miljøpark om å behandle boligprosjektet som detaljreguleringsplan.
Friområdet privatiseres og annekteres av utbygger
I brevet begrunner foreningene hvorfor byggeprosjektet fører til en privatisering av det regulerte friområdet, og finner at «boligprosjektet er et kroneksempel på hvordan det ikke bør gjøres, og et alvorlig brudd på retningslinjen i KDP Akerselva miljøpark om at privatisering av rekreasjonsområdene må unngås».
Jf. retningslinjen i kommunedelplanen om at boliger «bør ikke lokaliseres slik i forhold til elva og parken eller gis en slik utforming at det fører til ‹privatisering› av rekreasjonsarealene. Offentlighetens ferdsel og trivsel har prioritet.»
I kjelleretasjen på fotoet under har utbygger allerede satt inn sju nye, høye vinduer inn til fire soverom på elvesiden av bygget nettopp der hvor det er regulert inn gang- og sykkelvei i det aller smaleste partiet mellom elva og bebyggelsen.
I dette bygget og i midtbygget vil man se rett inn i henholdsvis fire og seks soverom i kjelleren fra det regulerte friområdet som ligger helt inntil vinduene.
Her føler man seg uønsket 24/7. Dette blir et utrivelig sted å oppholde seg og bevege seg igjennom for alle andre enn beboerne. Utbygger har i praksis annektert det regulerte friområdet på elvesiden av Bentsebrugata 13 F-J til fordel for de fremtidige beboerne i disse leilighetene.
Utbygger gjengir Fylkesmannens syn feil
I brevet av 3. desember 2020 til PBE dokumenterer foreningene også at utbygger har lagt fram et selektivt, mangelfullt og ensidig utvalg av dokumentasjon for PBE i spørsmålet om godkjenningsstatus for eksisterende kjøreatkomster til eiendommen.
Miljøforeningen Akerselvas Venner og Oslo Elveforum har nylig også oppdaget at utbygger i november 2020, under henvisning til at kjøreatkomsten til eiendommen tidligere er godkjent av kommunen, to ganger selv har kontaktet Fylkesmannen for å få omgjort Fylkesmannens vedtak av oktober 2019, men at Fylkesmannen begge gangene skriftlig har avslått begjæringen om å omgjøre vedtaket.
Utbygger må dermed søke PBE om dispensasjon for kjøreatkomsten til eiendommen, dvs. både fra arealformålet i kommuneplanen og kommunedelplanen og fra kravet i KDP Akerselva miljøpark om å utarbeide detaljreguleringsplan.
I brev til PBE av 1. desember 2020 har utbygger feilaktig opplyst at det etter Fylkesmannens syn vil være grunnlag for å gi dispensasjon for kjøreatkomsten.
Søknadene om dispensasjon bør avslås
I et oppfølgingsbrev til Byrådsavdeling for byutvikling av 10. desember 2020, med kopi til Fylkesmannen og PBE, redegjør de to foreningene for utbyggers kontakt med Fylkesmannen om kjøreatkomsten, omtaler selv gang- og sykkelveiproblematikken og privatiseringen av det regulerte friområdet, og skriver:
«Etter vårt syn er det helt avgjørende at tiltaket behandles som detaljreguleringsplan og ikke som byggesak. Vi anmoder derfor byrådsavdelingen om å instruere PBE om å avslå søknadene om dispensasjon, dvs. ikke gi rammetillatelse for tiltaket, og i stedet anbefale utbygger å utarbeide forslag til detaljreguleringsplan for eiendommen og tilstøtende friområde langs Akerselva.»
